行业转型趋势：从住宅到商业

去年香港置地宣布退出亚洲住宅开发市场，历经高层换血、组织架构调整后，从十月起彻底裁撤住宅业务人员，专注做商业地产。这一激进举措折射出房地产行业的深层变局，当行业寒冬来临，从住宅地产转向商业地产成为头部企业的共识，即从“一锤子买卖”转向可持续的长期运营道路。

观察2023 - 2025年上半年前十大房企营收情况，商业地产营收明显增长，新城控股的商业地产营收占比接近三分之一。华润、龙湖、新城控股等商业地产老将持续加码投资，减少对住宅地产的依赖。龙湖商业板块成为现金流压舱石，2025年上半年89座商场半年营业收入55.1亿元；中海也将商业地产定位为集团未来的“明天”业务。

从整体数据来看，2025年6月百强房企新增土地中，商住用地和商办用地占比虽不及纯住宅用地，但商业地产成为主推方向。与住宅市场对比，商业地产增量减速最慢，2024年新开工面积和新建商品房销售面积降幅相对较小，且抗跌性在2025年持续，全国商业营业用房销售额累计降幅低于同期百强房企销售额降幅。从毛利率角度看，商业地产通常比住宅开发高出5 - 10个百分点，成熟后利润率更高、持续性强且能带来更多附加收益。2025年1 - 10月，TOP100房企拿地总额增长，核心城市的商业地块成为争夺焦点，部分民营房企如滨江集团也加大一二线城市商业地产投资。

转型挑战：并非所有房企都能成功

转型失败案例

商业地产整体呈上升趋势，但并非所有房企都能靠其逆转亏损。宝龙地产长期坚持“地产、商业、资管”三位一体模式，依靠住宅销售现金流覆盖商业项目资金沉淀，以时间换空间，但因项目硬伤，如青岛李沧宝龙广场未能占据核心客流区域，招商和运营能力不足，商户撤离，经营不善，加上住宅项目债务扩大，2022年爆雷后销售萎靡，“造血”能力大减，2023年只能出售该广场。做商业却亏损的案例不少，原因主要包括资金、运营与市场的三重压力。

商业地产属资本密集型业务，投资回收周期长，与住宅开发“高周转、快回笼”模式不同，若没有足够备用资金安全垫，现金流小问题可能导致整体崩塌。运营能力也是瓶颈，商业地产盈利依赖长期精细化运营和资产增值，需要专业招商、推广和物业服务能力，而很多传统开发商转行时在能力、速度和节奏上易失误，且消费行为发生根本转变，线上购物成主流，大体量商业“丰富货品”优势被削弱，消费者更注重体验，对商业空间营造和活动策划要求更高，很多地产转型时停留在老的商业地产逻辑里，失败在意料之中。此外，商业地产扩大规模还可能受主业住宅地产销售拖累，如新希望地产销售额大幅缩减，为弥补亏空出售商业地产保障现金流，2024年商业地产扩张基本停滞，全面回归主业；港资房企瑞安房地产在行业寒潮下也出售优质商业资产换取流动性。

转型成功案例

与亏损房企相反，转型成功的房企赢在运营能力和资产结构稳定上。华润置地是商业地产领域的领头羊，2024年购物中心租金收入达193.5亿元，同比增长8.4%，2025年上半年延续增长势头，租金收入同比增长9.9%至104.2亿元，截至2025年上半年，在营购物中心数量进一步增加，且部分项目零售额稳居当地市场榜首，其成功得益于对项目选址、业态组合和运营服务的精细化打磨，如对上海CP静安项目改造后零售额和租金大幅增长。龙湖集团以“持商业”战略著称，2024年商场租金收入（不含税）达109.8亿元，同比增长6.8%，2025年上半年继续增长，截至2025年6月30日，已开业商场出租率保持高位，重庆时代天街经改造升级成为集团“收租王”。新城控股商业运营收入超百亿，长期布局商业的规模效应凸显，2024年商业运营总收入达128.1亿元，同比增长13.1%，超额完成年度目标，截至2025年上半年，已开业及管理输出的吾悦广场数量多、出租率高，客流总量增长，体现了强大的吸客能力和运营效率。

转型要求：高难度与高门槛

商业地产能赚取可持续的钱，但并非所有企业都能盈利。分析成功案例可知，商业转型要求极高，已从“重资源、重规模”转变为“重品质、重运营”，创新运营能力成为必备技能，投资商业地产是一个持续的过程。

首先是存量改造能力，新的《城市商业提质行动方案》提出“一店一策”开展存量商业设施改造，需在现存量中找增长点和特点，前期商业策划限制更多。其次是轻重结合模式能力，传统地产开发经验无法满足当下商业运营要求，头部企业打通管理输出、品牌输出模式，实现低成本扩张，传统房企竞争力相对拉低。最后是业态创新与技术赋能能力，政策鼓励“商业 + 旅游”“商业 + 文化”融合发展，要求人工智能、物联网、云计算等技术在商业中广泛运用，早布局这些能力的企业可能获得更多政策红利，其他企业若无法形成系统化能力，会越来越难。此外，新商业模式要求开发者愿意且有能力投入产业研发，企业需储备足够资金、保持现金流通畅、减小债务压力，资金链要能等待研发时间，企业也需有足够耐心面对商业转型，否则可能转型不成反被拖下水。

结论：商业地产并非万能解药

中国地产的黄金时代由城市化和GDP增长需求推动，住宅需求曾是行业发展的坚实支撑。但如今住宅需求受现实限制，行业高周转模式减速，商业地产成为房企眼中的方向。然而，统一的答案无法解决所有企业的问题，商业地产虽是方向，但未必是每一家房企的救命稻草。或许回归本源，专心把住宅垂直赛道做深、做透，将产品打磨到极致，在需求降级的时代实现产品升级，才是房企真正的胜算所在，把选择的路走成独一无二、无法被复制的路，才可能通向未来。