作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。
回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。
然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了——没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的喧嚣形成鲜明对比。
一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。
一、政策转向：从“刺激交易”到“稳预期、防风险”
与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。不再追求短期成交量的暴涨，而是更注重市场的长期稳定和风险防范，避免行业大起大落对整体经济造成冲击。
二、购房逻辑反转：从“买涨不买跌”到“只看不买”
购房者心态已发生根本性转变。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是居住属性需求，另一方面是投资或炒房需求，而投资向来“买涨不买跌”，上涨预期催生了楼市黄金二十年。而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。
这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。大量存量房的存在，让购房者有了更多选择，也加剧了市场的观望情绪。
商业地产同样不容乐观。仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%，商业地产的去化压力与住宅市场形成“双重夹击”。
三、下行预期固化：降价难挽购房热情
高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。国家统计局数据显示，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%（北京、上海、广州、深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%、0.8%）；二线城市下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市下降0.5%。9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外，一线城市跌幅约1.0%，二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右，部分城市同比跌幅达10%——去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值，这几乎是普通工薪阶层两年的收入。
当前购房门槛已显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。但这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。即使有真实需求的购房者也变得格外谨慎，担心“今天买入明天就贬值”，成为接盘侠。开发商将“限时折扣”改成“保价承诺”，试图对抗贬值预期，却显得螳臂当车。
四、交付风险：悬在头顶的“达摩克利斯之剑”
比房价下跌更让购房者焦虑的，是交付风险。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，其流动负债达6411亿元，一年内到期短期债务1578.59亿元，而账上货币资金仅740亿元，无法覆盖短债，存在短期偿债压力。当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切，在风险面前，低价已失去吸引力。
五、结语：在调整中静待新平衡
8月国务院会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，京沪深等一线城市逐步松绑周边限购，二三线城市打出促销牌，但现实证明，在周期面前，短期政策的作用终究有限。回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策调整、开发商自救，也目睹了居住需求与投资狂热的交织与剥离。
《史记》有言：“察势者明，趋势者智。”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。人们开始懂得“留种比挥霍更需要智慧与定力”。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市沉寂二十年后重现生机，欧美历经百年起伏仍保持活跃，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。