商业是一个古老的行业，同样古老的，还有需要被平衡和尊重的人性。总结接近尾声，我们聚焦到“变化”本身，在危机中看到机会，也看到危机背后的机遇。今天我们就从品牌、商场、从业者的几个维度，粗浅地聊聊2025-2026，九大商业领域的发展热点，以及背后可能隐藏的风险。

一、品牌出海：热潮之下，内外失衡的隐忧

品牌出海已热数年，大致形成两拨核心动向：一是奔赴香港、美国等成熟市场，二是进军泰国、雅加达等新兴市场。这两拨热潮背后，藏着多重驱动逻辑：其一，为冲刺上市，向国际投资人直观展示业务模式与运营能力，获取资本认可；其二，受SHEIN等企业成功案例启发，零售及制造业品牌渴望抢占海外市场先机，提升品牌溢价与知名度；其三，源于个性化需求，如家族成员海外留学、品牌寻求“海外镀金”以增强国内商场认可度等，推动品牌仓促出海布局。

但热潮之下，风险已然显现。不少品牌因过度聚焦海外机会，忽视了国内市场的迭代节奏，在国内商业地产与品牌生态的高速迭代中，逐步丢失原有市场份额，被新生品牌顺势抢占。国内商业生态虽竞争激烈、趋于饱和，却始终保持着“不进则亡”的默契增速——若品牌无法跟上国内市场的调整节奏，自然会有其他品牌填补空缺。

因此，品牌出海的核心风险在于“适配度评估不足”。企业不仅要考量产品竞争力与海外溢价空间，更需客观评估自身团队的跨区域运营能力、生意结构的兼容性，同时精准权衡国内市场的增长前景与海外转型的沉没成本，避免陷入“内外两空”的困境。

二、万物Bistro：“漂亮饭”内卷，家庭消费需求被忽视

近年来餐饮行业陷入“漂亮饭宇宙”的内卷，这场变革已从精致的上海餐饮圈，蔓延至全品类餐饮，形成一场无声的革命。无论价格高低、业态类型（快餐、正餐、汤锅、宵夜等），都遵循“小份量、重装饰、强情绪”的逻辑。从东北菜、江西菜等地方菜系，到菌汤、牛肉汤等特色品类，再到西餐、韩餐等异国餐饮，胡恰、山石榴、黎明屯、左庭右院、O'eat、Need、蘑界、三出山、白玉串城等品牌，无论新老、菜品迭代速度快慢，都难逃“做漂亮饭”的魔咒。

这种内卷带来了一个诡异的现象：商场中适合家庭聚餐的餐厅越来越少。座位设计、菜品分量、装修氛围、套餐组合等，均精准指向高效的双人或三四人情侣、朋友社交场景。这与商场的运营逻辑密切相关——多数购物中心自上而下强调“年轻化”，将年轻人的高溢价“漂亮饭”消费视为必然趋势。但现实是，高频次到访购物中心的群体中，不乏带孩子、三代同堂的家庭消费群体，其需求长期被忽视。

未来，这一趋势大概率会迎来转折。一方面，消费者对“漂亮饭”的审美疲劳将逐步显现；另一方面，美食消费的认知会趋于多元——拍市井小吃是审美表达，吃街头排档是社交需求，带家人吃高质量正餐也是尝鲜体验。年轻人或许会长期困于“拍照打卡、追新立人设”的循环，但当“漂亮饭”成为普遍潮流，其“新”的属性便会消解，回归“旧”的同质化竞争。家庭消费需求的回归与细分，将成为餐饮行业的新机遇，也为过度内卷的“漂亮饭”赛道敲响警钟。

三、高端餐饮“已死”？新高端藏于日常精致化

餐饮行业的另一显著趋势是“低价化、标准化”。厨师人力成本攀升、高端商务需求萎缩、套餐价格持续下行，供应端与消费端均已习惯餐饮价格的亲民化。这是否意味着高端餐饮彻底失去生存空间？新的高端餐饮又将以何种形态存在？

从《一饭封神》中高端主厨的转型路径可见，无论是中餐还是西餐，“向下兼容”已成核心思路——帅帅精致家常味、叒缘夜光杯、毒蛇面馆、来来来泰国街边排档等品牌，均是高端餐饮从业者向大众化、家常化转型的尝试。但换个视角看，这也是“小餐饮、家常菜的精致化与高端化”进程——一碗面的价格从20元、40元攀升至60元，早已突破日本拉面的价格范畴，中式面馆、米粉、米线等品类悄然完成升级；国产冰激凌也从街头小摊走向连锁品牌，通过分层创新，价格从10元、20元一路突破至50元、60元，比肩国际品牌。

新的高端，本质是对新生活方式的价值重构。在一二线城市，Omakase门店持续增多，消费者愿意为“自身无法复刻的食材、情绪价值、拍照体验”付费；日常工作餐的价格也悄然上涨，无论是一人食还是搭子餐，都追求精致、健康、丰富，摆脱了“凑活吃”的粗放模式。这与年轻人的社交消费逻辑一致——消费不再指向权威交换，而是以“悦己”为核心。高端餐饮并未消失，而是从“商务宴请的稀缺品”转型为“日常体验的精致品”，其核心竞争力从“价格昂贵”转向“价值稀缺”。

四、新能源车撑租金：饮鸩止渴的短暂平衡

口罩过后，购物中心首层租金陷入困局，零售品牌租金承受能力跌破底线，新能源车品牌如“救市英雄”般入场，支撑首层租金已近数年。伴随首层租金的持续拉高，“新能源车品牌暴雷”的预警也流传数年，各大购物中心体系虽有预案，却始终未能彻底解决依赖症。

尽管明知这是饮鸩止渴，但主动放弃新能源车品牌，首层租金可能面临腰斩；而随着非头部新能源车企业增速放缓、非一线城市直营转加盟、特斯拉等头部品牌体验店布局调整，行业已开始接受新能源车租赁需求萎缩的现实，并逐步推进业态调整。

近两年，小米、华为的渠道策略让商场陷入新的迷茫——从最初的停车场、路边展车，到持续扩大面积开设“大店”，高额租金诱惑让商场难以拒绝。事实上，依赖互联网科技企业的实体布局支撑租金，本身就与商业地产的核心发展逻辑不完全匹配，此前家居、体育娱乐、宠物等业态均是类似的测试方向，只是新能源车企业资金实力更强、资本变现耐心更短。短暂的互惠互利之后，资本红利终将消退，泡沫破裂或许近在眼前——快则2026年，慢则行业将逐步感知到需求下滑的信号，“春江水冷鸭先知”。

五、去“低效空间”：极致增收下的体验缺失风险

在整体经济紧巴巴的当下，追求收入增长成为每个商业体的核心目标。外资商业地产企业率先“放下矜持”，对自持资产的铺位采取“能切小则切小”的策略，果断改造书店、影院等传统业态，最大限度增设多经点位与摊位，提升单位面积租金收益。与此同时，书店、艺术剧场、电影院等承载商业人“慢生活理想”的业态，多被转让给轻资产合作的新甲方。

为活下去而优化业态无可厚非，但“一刀切”去除所谓“低效空间”未必是正确策略。需要警惕的是，与商业增速放缓形成反差的是，消费者需求正发生不可逆的高速变化——对购物中心等消费场所的需求，已从“买货”彻底转向“体验”。这种体验并非简单的场景装饰、主题活动或娱乐项目，而是通过内容互动，实现“与他人重塑关系、与自我重新连接”的深层需求。

市场信号已有所显现：年轻人重新爱上逛超市，服装品牌纷纷开设场景化大店，主打生活方式体验。若购物中心一味追求短期租金收益，忽视业态平衡与消费者深层体验需求，必然导致品牌方重新构建新的商业生态与合作伙伴关系，最终放弃与商场的合作。商业的长期价值，藏在“高效增收”与“体验增值”的平衡之中。

六、奥莱及折扣店：风口之上，差异化是核心命题

近两年，奥特莱斯（奥莱）及折扣店成为商业风口。从商业地产端的头部玩家纷纷入局，到品牌方从百平米小店扩张至万平米大店，业态覆盖从零食杂品、护肤美容，延伸至运动服饰、女装轻奢；形态从仓储式一站式购物，升级为度假村式生活方式综合体。这背后不仅是经济下行期的消费降级趋势，更源于“预期下降但精神需求仍在”的尴尬阶段，以及线上线下长期博弈后形成的信息平权——消费者对品牌价值的认知更清晰，不再为溢价买单。

对一座城市而言，成功的奥莱往往能突破商圈限制，成为跨区域引流的“小型迪士尼、度假村”，带动区域消费升级；但在人口与消费能力不足的区域，奥莱项目扎堆布局则会引发恶性竞争，导致经营困境。而荟品仓、Bigoff、好特卖、奥特乐等中小型折扣店，能否融入现有商圈生态，是作为激活流量的“鲶鱼”，还是短期收割红利的“大杀器”，仍需时间检验。

值得关注的是，不少在主流商圈表现疲软的品牌，在奥莱渠道仍能保持稳定业绩，这证明消费者对每个品牌、每件产品都有清晰的价值预期。未来的商业竞争将是全渠道混合竞争，不同渠道共享同一消费群体的钱包，核心竞争力不再是“渠道稀缺”，而是“价值匹配”。企业需想清楚：在折扣赛道的风口下，自身的核心优势是供应链能力、价格管控，还是场景体验？

七、万能小吃街：食阁内卷，差异化与生态构建成关键

食阁（Food Court）是近年来商业人聚焦的另一核心业态，随着社交、场景、体验、烟火气、可持续等概念的普及，衍生出Foodie Social、MARKET、集市、食集等多种形态。年轻人对烟火气、小吃的追捧，以及资本对创新烘焙、零食、甜品、饮品的挖掘，推动各大商业项目纷纷布局主题化食阁空间，为集中式快餐赋予情感与社交意义。

对商业操盘手而言，食阁是提升租金、突破单平租金天花板、实现短平快收益的重要载体。但未来，当所有商场都陷入食阁内卷，在预算有限、审美同质化、以连锁品牌为主的前提下，消费者将迅速产生疲劳感。届时，差异化能力与份额把控能力将成为核心竞争力——街头品牌的孵化与赋能能力、资本风口的周期把控、场景打卡模式的创新，都将决定食阁的生存空间。

当前，多数食阁的商业逻辑陷入“孵化与压榨”的闭环：既想挖掘街头品牌的原生活力，又想通过高租金、高抽成快速变现。但商业生态的构建，核心是共生共荣，而非单向收割。这种短视的运营逻辑，或将成为食阁业态持续发展的最大阻碍。

八、追求“轻资产”：输出易，灵魂难复制

轻资产已成为所有商业地产体系的执念——通过输出管理、品牌、运营能力，实现低成本扩张。但即便是行业标杆如SKP，也难逃轻资产输出的“水土不服”：其旗下DT51项目在西安开业后，便陷入明显的割裂状态——一边是维持高端定位的自营百货Selected业态，一边是女装、家居、生活、餐饮的混搭业态，节奏混乱导致核心竞争力缺失。

这并非SKP个例，而是轻资产改造的普遍困境：尤其是在非共同投入、非代建的合作模式下，品牌方的运营标准与甲方的硬件条件、成本诉求难以匹配，最终导致项目“形神不一”。商业是需要长期投入的行业，那些在肉搏时代脱颖而出的项目，无一不是靠长期深耕、团队坚守才换来成功；那些长红品牌，也绝非靠“维稳守江山”获得巨大回报。

未来，轻资产项目的成功关键在于“人”的协同：一是对核心团队的激励机制，确保运营能力的稳定输出；二是合作双方对未来发展的统一预期，避免短期利益与长期价值的冲突。轻资产输出的核心不是“复制模式”，而是“传递理念”，只有理念一致、利益共享，才能实现真正的双赢。

九、“区域化”招商：权责失衡，远程管理难破局

回归到“人”的维度，区域化招商是近年来商业地产行业的显著趋势。排名前20的商业地产企业纷纷推进体系化建设，设立区域总部与集团总部，从顶层管控到业务层层加码，管理层期望通过“厉害的人”实现“抓大放小、救死扶伤”的目标。但现实是，区域招商是全行业流失率最高、最难推进的岗位，核心原因在于“权责失衡”——区域招商团队仅有执行权，缺乏决策权与资源调配权，难以有效推进工作。

行业发展到存量竞争阶段，个人能力已被平台壁垒与市场规则大幅消解。在高速发展的混战期，或许有“牛人”凭借个人能力突破瓶颈；但在存量兼并、苟活求生的阶段，个人能力的作用有限，位置、权力、项目本身才是达成目标的核心（占比60%以上），经验、关系、专业能力最多只能起到辅助作用。那些渴望引入奢侈品、高端美妆的项目，从未有过“因某个人加入就成功”的案例，核心还是靠项目定位、区位优势与平台资源。

商业地产是“精细化运营”的行业，每个项目都需要面对几百个铺位、几万平米空间、几十个小时的日常运营，远程管理难以应对现场的复杂问题——故障修复滞后、现场配合别扭，看似出于安全考虑的管控，反而制造了体系内的不安全感与内耗。1+1>2的协同效应是老板们的理想，但1+1<2的内耗场景每天都在发生。区域化招商的破局关键，在于明确权责边界、强化资源赋能，让现场团队拥有足够的决策权与执行力，而非单纯依赖远程管控。

后记：在变化中坚守，在不确定中寻找确定

这是今年“九大”总结系列的最后一篇。我们提出趋势与风险，未必能给出标准答案，更希望能带来更辽阔的视野与更多元的追求。经济快速发展时，有人错失红利；经济下行期，也有人逆势盈利。对具体的个体而言，从来没有“最好的时代”，只有“最适合的选择”。

而最好的时代或许正是现在——当我们踏上商业的漫漫人生路，终于能坦然说出：是行业需要我们去“取经”（探索创新），而不是我们需要行业来赐予“经书”（等待红利）。在变化中坚守初心，在不确定中寻找确定，这或许就是商业人应对未来的核心底气。