中信元湾府：即将登场的焦点项目
中信盘下来的佳兆业资产包中的最后一个项目即将落地。位于深圳南山的中信城开“中信深圳湾”项目，已被定名为“中信元湾府”并于年初动工，预计2027年落成。市场消息称，为推动项目尽快入市，中信城开加快了对项目销售人员的招聘，销售人员最快将在5 - 6月份进场，7 - 8月份项目将开放展厅，预计10月份项目开盘。

中信元湾府被认为是深圳在2024年取消“7090政策”后，最受惠对象之一，成为年内深圳最受瞩目的豪宅项目之一。然而，2025年以来深圳豪宅市场持续回调分化，尤其是中信元湾府所在的深圳湾区域，在法拍房的冲击下市场不稳定，这也让人们对中信城开这“最后一块拼图”的未来充满好奇。

项目前世今生
佳兆业时期的波折
中信元湾府前身涉及佳兆业集团的深圳南山东角头项目。按照当时规划，东角头项目占地面积10.9万平方米，分K709 - 0003、K709 - 0004地块开发，整体规划39.6万平方米综合体，涉及住宅、商业、办公、酒店等业态，其中住宅总货值超700亿元。

佳兆业于2012年通过收购深圳航运介入东角头项目，但直至2020年新冠疫情暴发，项目仍未正式起步。2021年底，佳兆业出现流动性问题，随后在完成资产重整后，东角头项目由前业主方之一达力集团和中信城开分食。K709 - 0003地块由达力集团开发，K709 - 0004由中信城开负责，而K709 - 0004住宅部分即中信元湾府前身。该项目分为一期、二期推进，一期为住宅和底商，二期主要是办公、酒店、商业等业态，目前动工的为住宅部分主体。

政策调整下的户型变化
根据深圳市规划和自然资源局南山管理局公布的“中信东角头地块 - 【元湾府】(一期)总平面图”，项目一期住宅建筑面积约12.56万平方米，将建5栋超40层的高层住宅，提供约450套单位。前期户型受“7090政策”影响，规划70%产品为建面125平方米的普通户型，其余为260 - 450平方米的大户型，并搭配少量500平方米顶层复式。

2024年3月，“7090政策”被取消后，中信元湾府对住宅部分进行重新设计。调整后的主打户型整体变大，分别为195、285、350、495平方米，4房起步，顶层复式单位也变为600平方米，甚至1200平方米的超大单位。

市场背景与预期
作为被誉为“深圳湾最后一宗待开发宅地”上的项目，中信元湾府噱头十足。深圳湾豪宅区在2021年指导价政策出台前曾出现一波显著上涨，当时深圳豪宅市场面临多重利好，如自2018年后深圳湾片区豪宅新房供应较少，市场出现短期供给不足，“豪宅税”改革和疫情爆发后推行货币宽松政策等。但这种基于短期供给不足和买家追高情绪形成的炒作，在2021年上半年达到顶峰后，从2022年开始迎来长时间回调。

不过，2024年下半年深圳新房市场因政策推动逐步回暖，深圳湾作为深圳豪宅的标杆区域，价格形成一定承托力。今年以来深圳湾区域虽出现不少法拍房房源，如2025年2月宝能太古城北区推出6套法拍房，成交平均单价约14.89万/平方米，几乎与市场价相等，未对深圳湾豪宅盘形成太大冲击，且相比2024年9月的法拍房单价有明显上涨。同时，前海时代三期在4月末推盘，去化率达到九成，一日收金19亿元。分析认为，中信元湾府户型更大、稀缺性更高，市场对它的期望颇高，预计将在2025年下半年入市，网传销售均价在16 - 18万元/平方米，但也有声音指其均价或有很大可能突破20万元/平方米，最终情况有待观察。

中信城开深圳路径
项目渊源与佳兆业困境
中信元湾府入市前景良好，但它等待这一刻已超过25年之久。该项目前身为上世纪80年代深圳航运总公司与香港达力集团合资成立企业圳华港湾，并以此在深圳东角头经营的一座货运港口。1999年，圳华港湾申请将码头用地改规作综合发展项目，但在补缴土地金后却因种种原因未能动工。直至2013年，深圳航运改制，佳兆业通过介入深圳航运重组接管了项目，然而后续近10年也未能如期推进。在此期间，东角头项目土地价值持续上升，2021年佳兆业曾对项目做过一轮估值，预期总货值700亿元以上。

但不久后，2022年6月，迅速陷入流动性危机的佳兆业在深圳市政府牵头下，接连退出十数个项目，其中南山东角头等4个项目由中信集团全面接盘。这源于佳兆业集团在2015年第一次出险后，中信银行对其提供融资支持，成为其重要债权人之一，当时4个项目涉及权益货值合计超500亿元。

中信城开的业务模式与优势
与专注重资产投资的“兄弟公司”中信泰富不同，中信城开主要以轻资产模式开展业务，业务带有更多金融属性，尤其擅长股权投资、债权投资等领域。自成立以来，陆续推进多个“股权投资 + 项目管理”、“政企合作 + 项目代建运营管理”项目，并形成国资接管、中信代建管理的合作模式，这种模式是近年来AMC机构以及国资驰援出险房企或纾困类项目的重要模式。

依托与母公司的业务联动，中信城开在不良资产盘活和困境反转项目中耕耘颇深。例如2022年中信城开与深圳资产管理有限公司达成合作，对原属于恒大集团的惠州惠阳百万花城项目国有资产进行资产管理运营；2024年末进入广州最大旧改——珠光集团的沥滘村项目；2025年初宣布为天健集团深圳龙岗刘屋村旧改项目提供纾困帮助。

在“佳兆业资产包”中，中信城开担任融资代建的角色，提供一定盘活资金并主导项目开发，项目亦使用中信城开招牌。中信城开入场后，“佳兆业资产包”4个项目进展顺利，包括2022年7月航运红树湾更名为“中信城开·红树湾”迅速入市；佳兆业科技中心更名为中信城开大厦复工（现已落成）；2个月后，金沙湾国际乐园项目更名“中信城开·金沙湾”亮相。随后到2023年中旬，中信城开完成与达力集团对东角头项目土地分配工作，“中信元湾府”正式启动。如今，随着项目即将入市，中信元湾府作为佳兆业资产包的“最后一块拼图”，即将获得彻底盘活。